Come Investire in Immobili – Affitto o Rivendita

Per investire in immobili e ottenere un utile netto di tutto rispetto, bisogna considerare tre punti fondamentali:

dal settore che si sceglie ( residenziale o commerciale )
dal profilo di rischio che si vuole assumere
dalle tasse per acquisto e tasse annuali.
Il costo di acquisto
Per investire in immobili nel modo giusto, oltre alle macro categorie sopra citate, l’investimento va considerato sotto ogni aspetto e piccolo particolare, dai costi di gestione di un immobile alle parcelle da pagare per le consulenze, architetto, avvocato, agente immobiliare, ( per chi si rivolge a professionisti ). Dobbiamo tenere ben presente il grado di rischio dell’investimento, effettuare una compravendita di un locale commerciale ha qualche punto di rischio in più, soprattutto per chi affitta, è più facile di trovare un cliente che non vi paga, in compenso però l’utile potrebbe essere molto maggiore sia se si rivende che per l’affitto.

Come e cosa considerare per il calcolo della rendita di un immobile residenziale
Quanto rende un immobile? Bisogna avere buone conoscenze del settore immobiliare per poter scegliere l’immobile giusto da mettere a reddito e in più un pizzico di fortuna non guasta, trovarsi al momento giusto nel posto giusto potrebbe far la differenza.

Prima di investire devi programmare l’azione che farai subito dopo che avrai acquistato.
Sei più per la vendita, e quindi vuoi ottenere subito il rientro delle spese sostenute più il guadagno, o hai intenzione di crearti un portafoglio immobili da affittare e crearti una rendita costante?
Questa domanda è importante, se non gli dai una risposta prima di acquistare è come mettersi a guidare un auto senza una precisa meta e una strada da percorrere, alla fine arrivi sicuro da qualche parte, ma non nel punto che ti interessa, per non dire altro.

Facciamo un esempio: se compri un appartamento in un condominio dove nel tempo in cui non rivendi, vengono fatti dei lavori per riprendere la facciata dello stabile, potrebbe essere dfficile recuperare le spese sostenute con la vendita.

Invece se investi con l’intenzione di affittare anche se i costi per rifare la facciata possono essere molto alti ma dall’immobile ne ricavi un affitto, il costo della ristrutturazione viene amortizzato con maggiore faciltà nel tempo.
Questo è solo uno degli esempi per farti capire che decidere la mossa successiva è estremamente importante. Quindi cosa fai, affitti o vendi?

Caratteristiche dell’immobile da considerare per chi rivende o affitta
Le caratteristiche di un immobile sono tante, di cui alcune possono essere trascurabili altre invece no. Caratteristiche importanti

Se il paese/città dove si trova l’immobile ha buone prospettive di sviluppo
Se la zona/quartiere prevede un piano di sviluppo, residenziale – industriale – commerciale
Servizi disponibili, uffici comunali, scuole, supermercati, negozi vari, centri sportivi
Qualità del contesto (corte, condominio)
Qualità della struttura (anno di costruzione, materiali)
Possibilità di parcheggio oltre il box auto ( caratteristica per il commerciale)
Passaggio pedonale e di auto (caratteristica per il commerciale)
I fattori appena menzionati sono importanti sia se si ha intenzione di rivendere sia se si affitta, per locali commerciali e/o residenziale, ovviamente alcune hanno maggiore valore di altre in base alla destinazione d’uso. Ad esempio, un alto passaggio di auto, per molti potrebbe essere valutato come un punto a sfavore per abitazioni di tipo residenziale, mentre il contrario per un locale commerciale.

Se sei per la vendita
Il mercato immobiliare non subisce le oscillazioni di prezzo come accade nei mercati finanziari. Gli immobili non cambiano il loro valore nel giro di pochi mesi ma si parla di anni. Quindi per rivendere a stretto giro, ad un prezzo maggiore di quello d’acquisto devi dare un valore aggiunto all’immobile. Inoltre anche se può sembrare scontato, la cosa più importante per guadagnare dalla rivendita degli immobili è il prezzo di acquisto.

Investire in immobili per rivendere, il fattore prezzo
Per investire in immobili risulta fondamentale saper comprare. Il prezzo dovrebbe essere più basso o pari al valore di mercato di quel dato momento. Guai a farsi coinvolgere in una compravendita solo perché l’immobile piace senza considerare il valore di mercato, si corre il rischio di fare un cattivo affare.

Se Sei per l’affitto
Riprendo il concetto di investire in immobili con la consapevolezza di quale sarà la mossa successiva. Se sei dell’idea di investire per affittare devi tenere conto di alcuni fattori che influiscono più di altri nel far scegliere l’investimento da fare. Devi immedesimarti nel tuo potenziale conduttore, devi cercare di capire le eventuali esigenze più comuni che le persone cercano quando affittano un immobile. Il tuo investimento dovrebbe quindi essere scelto considerando più le esigenze dei clienti che le tue. Faccio un esempio, se ti piace abitare sul cucuzzolo di una montagna o in una landa desolata oppure pur di comprare in una città investi in una periferia poco servita dalle principali comodità, l’immobile sarebbe più difficile da piazzare. l’ideale sarebbe comprare al centro di una città, ma non sempre può essere fattibile soprattutto se il budget è limitato. Hai un’altra possibilità, investire al centro di un piccolo paesino dove l’immobile può godere dei servizi principali, come supermercato, scuola, posta, banca ecc. Quindi se devi scegliere tra una brutta periferia e non riuscire ad affittare meglio un piccolo paese e scegliere di investire in un immobile nel centro. Inoltre, per chi non vuole impegnarsi per troppo tempo, è importante sapere che esistono anche contratti con durata più breve. Su questo argomento è possibile vedere questa guida sul contratto di locazione transitoria sul sito Contrattidilocazione.net.

Costi per investire in immobili
Il parametro forse più importante è sono i costi. Qualunque sia la motivazione dell’investimento, una valutazione oculata dei costi sono alla base di un buon affare immobiliare.
Il primo costo da sostenere è quello dell’acquisto che varia a seconda se è prima casa o seconda , se si acquista dal costruttore o da impresa che ha ristrutturato.

Costi per il proprietario che affitta
Quando affitti devi calcolare le tasse che pagherai.
Hai due modi pagando l’IRPEF a scaglioni, aggiungendo il canone alla dichiarazione dei redditi o con la cedolare secca, che è un’imposta fissa. Devi tener presente inoltre anche i costi di manutenzione straordinaria, che solitamente sono imputati al proprietario.

Occhio al condominio
Le spese condominiali, influiscono molto nella scelta di un immobile da affittare. Sempre immedesimandosi nel potenziale inquilino, il costo mensile del condominio da sommare al costo del canone di affitto, potrebbe essere la causa del mancato affitto. Non c’è soluzione diversa dall’abbassare il canone al punto tale da far ammortizzare le spese condominiali.
Nella valutazione da fare sull’acquisto di un immobile da affittare si deve inserire anche tale parametro.

Costi per chi rivende
Quando rivendi il principale costo da sostenere è la plusvalenza che pagheresti sull’utile conseguito se vendi prima dei cinque anni dall’acquisto ad un prezzo maggiore.
Ad esempio: se acquisti a 100 e rivendi prima dei cinque anni a 120 dovrai pagare dal 20 al 23% sui 20 di differenza cioè 4/4,6.
Puoi farlo in due modi, dal notaio in sede di stipula con una tassazione del 20% oppure inserendola nella dichiarazione dei redditi, con la voce <> al 23%

Conclusioni e consigli
Per iniziare bene ad investire in immobili, l’ideale sarebbe, investire in formazione immobiliare oppure se non si dispone di tanto tempo, affidarsi a seri professionisti. La fortuna aiuta, ma non sempre. Non si può fare l’investitore immobiliare contando sui colpi di fortuna.

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