Come Funziona la Portabilità di un Mutuo

Grazie al Decreto Bersani, procedure e costi per la stipula di un contratto di mutuo sono stati notevolmente semplificati. L’art. 1202 del nostro codice civile prevedeva il diritto del debitore alla richiesta di surrogazione del proprio mutuo; il Decreto riafferma con forza questo diritto del cliente, sostenendo che qualsiasi cosa la metta in discussione in sede contrattuale sia da considerarsi non valida. La surrogazione, dopo il Decreto, presenta degli elementi nuovi rispetto alla portabilità.

Surrogazione
Prima si doveva effettuare la cancellazione dell’ipoteca e estinguere totalmente il mutuo, poi richiedere una nuova ipoteca con la nuova banca, subentrata a quella vecchia; le nuove norme prevedono invece che non sia necessaria la cancellazione dell’ipoteca, ma che sia sufficiente inserire sul contratto un’annotazione che registri il nome della nuova banca. Surrogazione e nome della banca nuova sono segnati, nei registri immobiliari, sul margine dell’ipoteca vecchia, sotto forma di annotazione.

Istituto di credito subentrante
L’istituto di credito subentrante si fa carico di tutti gli oneri e delle spese per la nuova istruttoria, tranne che delle spese notarili. In base al Decreto Bersani, inoltre, non può esserci un’autosurroga da parte dell’istituto di credito che porti a stipulare un mutuo differente; la surroga ha come scopo la portabilità dell’ipoteca e resta invariata anche col cambio della banca. Ciò che la banca è autorizzata a fare sono dei cambi nelle condizioni contrattuali che le rendano più vantaggiose per il mutuatario, attraverso una rinegoziazione del contratto stesso concordata dalle due parti coinvolte e suggellata da un accordo scritto.

Costi
E’ stato comunque poco diffusa l’applicazione del suddetto Decreto, perché le procedure che l’ABI (impone per queste operazioni restano molto complicate e onerose. Se si procede alla modifica del contratto con la banca non stiamo parlando di surroga, bensì di una semplice rinegoziazione; essa non è dunque legata soltanto all’aumento della durata (prevista dal Decreto Tremonti), ma anche all’atto di ridefinire una qualsiasi parte del piano d’ammortamento, sia essa la rata, la durata appunto, il tasso, lo spread, l’interesse, ecc. Effettuare la surrogazione e confrontare preventivi di vari istituti di credito esterni permette anche di giungere alla rinegoziazione e a condizioni più favorevoli della propria banca.